一、项目基本情况

1.项目名称：化学工业园管理服务中心物业管理服务

2.物业类型：庭院、办公楼的保洁服务、保安服务、工程维修、会议服务和餐饮管理。

3.服务地点：沈阳经济技术开发区开发大路71号。 

4.服务面积：35069.19平米。

二、物业委托管理事项、职责及要求

（一）卫生保洁

负责采购人辖区内公共区域各走廊、大厅、报告厅、会议室、卫生间、消防楼梯、电梯、电梯前室、消防设施等区域的清洁服务及垃圾清运工作。负责庭院内、停车场的卫生清洁、保洁；绿化清理及垃圾清运。公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、各办公室门的清洁工作。

（二）秩序维护及消防管理

负责办公区域24小时公共秩序管理及安全管理工作。值班室24小时值班，做好外来人员及车辆的接待登记、引导等工作。对院内停车场进行有序管理和安全巡视工作，保证车辆停放有序。注意盘查可疑及闲散人员；负责全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，及时排除不安全隐患，维护楼内正常办公秩序。负责楼内消防设施、用电设施的管理维护，灭火器的日常管理及时效期限管理，24小时消防监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。

（三）餐饮服务

负责采购人所有职工工作日早、午两餐用餐保障；负责制定食谱，做好成本核算，做到日清、周结、月核算；负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障；配合采购单位物品验收、库房管理、原材料的配料、菜品的出品服务及管理；负责食堂加工设备及其设施卫生管理；负责食堂食品卫生安全。

（四）会议服务

负责会议服务工作。按照采购人的要求，做好引导标志设置、会议室温度控制、通风、灯光、会标悬挂等准备工作，视频会议、投影、麦克风等设备调试使用，在会议期间做好会务服务。遵守会议纪律，保守会议秘密，做好会议接待服务工作；会议结束时，及时整理桌椅，关闭照明、空调等设施。负责各会议室之间的工作协调配合；组织做好每日会场清扫保洁工作，包括地面门窗，桌椅，植物及部分室内设施并及时发现问题。

（五）工程维修

负责采购人辖区内的公共设施、设备的日常运行、养护、维修、管理。包括：空调、通风及采暖系统；给排水系统（公用上下水管道、落水管、污水管设备等）；楼内消防设施；日常照明；厨房设施设备；音响、多媒体（各会议室音响及多媒体系统）；网络终端（互联网、电话、有线电视系统终端、机房设备）；楼宇智能管理系统（大楼广播系统、门禁系统、停车场道闸系统等设备）；其它办公用具（办公家具、门、窗）；采购人委托维护管理的其他设备。

（六）档案、资料管理

管理和物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料等。辅助甲方工作开展必要的档案资料管理。

（七）雨雪天清扫

负责雨季对积水及时清扫，冬季秋冬落叶季节确保落叶及时清理干净。冬季对积雪做到雪停后及时清扫，保证采购人车辆、工作人员正常出入。

三、物业质量标准

（一）卫生保洁

1. 院内垃圾桶及时清理，果皮桶干净整洁，定期对围栏院内设施进行清洁，庭院每天按时清理垃圾。

2. 无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

3. 停车场每天按时清洁。

4. 大厅、走廊、楼梯、各楼层卫生间等公共部分，做到地面无纸屑、烟头等杂物，保证地面理石本色；门、窗台、装饰架、楼梯扶手无灰尘；卫生间地面、墙壁、瓷砖、手盆、拖布水池、大小便池露出本色，无积水、无污渍、无异味；卫生间大小便池保证无积便，及时冲洗。

5. 大厅、会议室、活动室、接待室、食堂等公共场所的桌椅等物品摆放整齐、无灰尘。

（二）秩序维护及消防管理

1.实行24小时值班及巡逻制度，定时巡逻。

2.秩序维护人员要熟悉大楼环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

3.根据大楼特点，制定秩序维护措施。

4.进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。

5.停车场管理严格，外来车辆不得入内，出入有登记。

6.采购人大楼内各部位要合理放置灭火器，定期检查楼内灭火设备器材的完好情况，消除火灾隐患。

7.门卫要建立外来人员登记制度，严格规范管理。

8.内部车辆进场实行号牌识别出入，按位停放，禁止乱停；杜绝一切易燃、易爆和化学危险品带入车场。

（三）餐饮服务

1. 具备同时供应130人左右就餐的服务能力。

2. 对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

3. 厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。

4. 餐饮服务人员须持健康证上岗，并定期进行健康体检。

5. 根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午用餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡。各餐最低标准如下：

早餐：煮蛋、茶叶蛋、6种小菜、2种粥品，4种面食（1种饼、3种蒸品）。

午餐：6种热菜（2荤菜、3素菜、1炖菜）、米饭、2种面食、1种汤。

6. 圆桌餐厅标准应在以上最低标准基础上略有提高。

7. 按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。

8. 每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

（四）会议服务

1. 外来人员开会做好引导服务。

2. 会前电子设备设施的调试。

3. 做好会场卫生清洁工作。

4. 会前做好会场布置工作。

（五）工程维修

1. 制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。穿好工装、鞋帽，仪容仪表整齐，方可上岗。查看报修记录，有报修要及时处理，做好记录。配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

2. 保证正常日常供电，对楼内电气设施、杂修设施自检自查，发现问题及时处理，并做好记录。制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。