一、项目基本情况

1、服务地点：沈阳市皇姑区崇山中路 103 号，沈阳市社保大厦。

2、服务面积：22200 平方米。

二、人员岗位配置及要求（共 19人）

（一）人员配置

1、项目经理（1 人）

2、办公室内勤兼会议服务及音视频及多媒体系统维护管理人员（1 人）

3、工程部人员（5 人）

（1）工程部部长（1 人）

（2）变电所值班运行电工兼泵房值班人员（2人）

（3）维修工（2人）

4、保洁部人员（4人）

（1）保洁部部长（1 人）

（2）保洁员（3人）

5、秩序维护人员（8 人）

（1）秩序维护部长（1 人）

（2）秩序维护员（白班 3 人，晚班 2 人）

（3）中控室治安消防系统维护管理人员(白班 1 人，晚班 1 人)

（二）岗位要求

1、项目经理： 40 周岁以下 ，全日制本科以上学历 (投标时须提供证书复印件） ，从事过类似物业管理工作，责任心强，具有较好的沟通和协调能力。

2、办公室内勤兼会议服务及音视频及多媒体系统维护管理人员：30 周岁以下，全日制本科以上学历 (投标时须提供证书复印件） ，能够熟练操作电脑。

3、工程部人员

（1）工程部部长：男性，45周岁以下，具有特种作业操作证（高压电工） （投标时须提供证书复印件） ，应具有电气、暖通相关专业工作经验及安全管理知识。

（2）变电所值班运行电工兼泵房值班人员：男性，55 周岁以下，熟悉本物业管理的机电设备、设施的运行、维护管理工作，有安全管理知识，具有特种作业操作证（高压电工） （投标时须提供证书复印件） ，有独立排除一般电器故障的能力。

（3）维修工：男性，55 周岁以下，熟练掌握建筑物、附属物及办公用具、门、窗等维修，具备一般维修工作能力。

4、保洁部人员

（1）保洁部部长：女性，55 周岁以下，责任心强，五官端正，具有使用各种保洁设备经验，具有一定的组织领导能力。

（2）保洁员：女性，55 周岁以下，责任心强，五官端正，身体健康。

5、秩序维护人员

（1）秩序维护部长：男性，50 周岁以下，身高 1.7 米以上，具有大专以上学历 （投标时须提供证书复印件） ，持有中级 建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书 （投标时须提供证书复印件） ，责任心强，五官端正，气质端庄，具有一定的组织领导能力。

（2）秩序维护员：男性，55 周岁以下，身高 1.7 米以上，责任心强，五官端正，气质端庄。

（3）中控室治安消防系统维护管理人员：男性，55 周岁以下，身高 1.7 米以上，具有中级 建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书 （投标时须提供证书复印件） ，责任心强，五官端正，气质端庄。

三、项目委托管理事项

（一）建筑的维修、养护和管理

建筑系指采购人围墙内的所有建筑物、构筑物及市政公共设施。包括但不限于：屋面、外墙面、承重墙体、楼面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、大堂、办公、接待、餐厅、会议区域、门卫室等以及公共附属建筑物和构筑物（包括道路、后院停车场、室外上下水及消防管道、窨井等部位）。

（二）设施、设备的维修、养护、运行和管理

1、空调、通风及采暖系统：直燃机、新风机组、风机盘管、冷却塔、空调水系统及配电、水泵等附属设备；供暖系统、单体空调（包括小型集中空调）。

2、供电系统：变压器、高、低压配电、二次配电、楼内、外照明、墙壁配电、其它各要素设备配电、不间断电源等设备及所有线路，高压线路自高压入户至用户端。

3、给排水系统：饮用水水质监测、设备维护及管理；热交换器设备等维护、运行和管理 ；微机给水、排水系统、卫生洁具等维护管理。

4、消防系统：室内、外消防栓、水泵接合器、消防管路、消防喷淋、烟雾报警、气体灭火、消防水泵及配电、灭火器材、消防标志、卷帘门、燃气报警系统、送风排烟系统（含风机、配电）维护管理。

5、大楼及庭院安防监控系统、 LED 大屏幕显示系统、广播系统。数据处理中心设备除外。

6、音响、多媒体：大会议室、多媒体系统的使用、维护、管理。

7、其他维修及管理：办公家具、门、窗、电器设备等维修管理。

8、采购人委托维护管理的其它设备（含新增设备）。

（三）卫生保洁、绿化管理

1、办公区、活动室、档案室、各类机房、会议室、接待室等公共区域及物品的全天候卫生清洁。

2、每日将垃圾运送到指定地方。

（四）中控消防管理对消防设施进行管理和维护

1、设施监控:设施巡查火灾报警控制器、消防联动控制系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、等工作状态检查。

2、设施操作:火灾自动报警系统操作，消防联动控制系统辨别工作状态，排烟机防火卷帘，火灾显示盘，感温火灾探测、故障报警等。自动灭火系统操作，湿式，干式自动喷水灭火系统消防泵组操作。

3、设施保养:火灾自动报警系统保养；火灾报警控制器、消防联动控制器、感温感烟火灾探测器、干式湿式自动喷水灭火系统。应急广播、消防电话、应急照明，维护保养。火灾自动报警系统维修;火灾自动报警系统检测。

（五）服务及会务接待

1、提供会务服务。

2、更换饮用水。

3、协助协调上访类问题和事件。

（六）档案、资料管理

1、管理与物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料等。

2、每季度提交物业管理专题报告。

3、春、秋季制定设备大修、维护计划。

（七）后勤服务负责后勤保障工作

四、项目管理职责及要求

（一）设备运行、养护、维修、管理

1、总体要求

（1）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

（2）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。

（3）配备电器维修和设备运行维修所需的专业技术人员，维修人员须严格执行操作规程。

（4）电器及设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

2、供电系统

（1）保证正常供电，变电所 24 小时值班，每小时巡视一次。

（2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

（3）保证电源正常运行，如遇紧急停电，换路倒闸切换时间不超过 5 分钟。

3、弱电系统

（1）按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修 5 分钟内到现场，保证各弱电系统正常工作。电话、计算机终端接到报修应及时到达现场，在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。

（2）经常巡视检查会议音视频及多媒体系统、监控系统、LED 大屏幕等设备，发现故障及时维修，保证其处于完好状态，能够随时开通。

（3）保证会议顺利进行。

（4）严格执行设备维护管理规程，确保监控系统设备运行正常，保障采购人安全。

4、消防系统

（1）消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。

（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

（3）组织物业人员开展消防法规及消防知识的宣传教育。

（4）协助秩序维护人员制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。无火灾及安全隐患。

5、给排水系统

（1）设备、阀门管道工作正常，无跑、冒、滴漏。

（2）按规定对饮用水蓄水池设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格，证件齐全；水箱、水池清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。

（3）排水系统通畅，地下一层（包括各设备间、库房等）无积水、浸泡。

（4）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。制定事故应急处理方案。

6、空调系统

（1）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。

（2）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在 10 分钟内到达现场维修并做好记录。

（3）制定中央空调系统发生故障应急处理方案。

（4）冬季室内温度不得低于 20℃，夏季室内温度不得高于 26℃。

（二）房屋、公共设施的维修、养护

1、档案资料齐全、分类成册、管理完善、查阅方便。

2、建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受采购人报修、投诉等信息，并及时处理，有回访制度和记录。

3、建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率 100%、返修率不高于 1%。

4、共用设施完好、无随意改变用途，发现缺损，3 日内修补完毕。

（三）保洁、绿化

1、保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护，确保表面光洁、无污渍。

2、项目委托范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。

3、无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

4、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。

（四）服务及会务接待

负责会议服务及音视频及多媒体系统维护，按照采购人要求对一、二楼办事大厅显示屏对外公示内容的编辑。要求物业管理企业有对政府机关的管理经验，熟知各类政策或相关管理部门名称，便于协助协调解决上访及咨询工作。会务服务、协助协调上访文明、规范、准时。

（五）受理投诉、接待

负责受理投诉、各类设备报修接待及其它协调工作，及时对各种情况进行处置， 定期汇总和反馈结果。

（六）其他要求

1、要求物业管理企业要熟知社保工作系统的工作重点及流程，有相关工作经验， 能保障短期内适应工作要求，确保采购人能够正常工作。

2、维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。

3、 所有人员必须提供健康证 （上岗前核验相关证明材料） ，员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

4、物业管理企业提供必要的维修工具、保洁用具。

5、除供电、直燃机管理人员实行 24 小时值班制外，根据采购人要求，安排好保洁、会服、供电设备打压、直燃机维修等服务的加班管理，且加班费用由物业管理企业自行承担。

6、注重安全管理，提高安全意识，保证设备运行安全、消防安全和全体员工的人身安全；对违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业管理企业承担全部责任和所发生的费用；其从业人员在工作中的伤、病治疗及其它费用全部由物业管理企业自行承担。

（七）违约责任

1、物业管理企业按采购人要求配齐各岗位人员，其选送的员工必须服从采购人管理，采购人有权决定对不符合采购人要求的人员予以辞退，物业管理企业对离职或被辞退人员，必须按采购人要求的标准和时间补充空岗人员，不得影响工作。如果物业管理企业不按采购人要求的标准和时间补充空岗人员，采购人有权按缺岗人数、天数扣除人均物业管理费。

2、一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，对方有权要求继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。如物业管理企业管理不善，或者管理失误给采购人造成重大经济损失或声誉造成重大影响，采购人有权终止合同。

3、一方在合同期届满前提出终止合同的，应提前 2 个月以书面形式通知对方， 一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方有权单方解除合同，违约方需承担未履行合同价款总额 20%的违约金。因不可抗力导致不能履行合同的，双方协商可解除合同，并根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

五、项目管理标准

（一）建筑物管理

对建筑物作经常性检查和维护，对于公共部位的结构、设施如发现有损坏应及时予以修补完善；维护建筑物的建筑结构（包括造型和色彩）不被擅自改变或破坏，以维护建筑风格和结构安全。

（二）设备设施维护及管理

1、保证本物业内采暖、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。

2、制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。

3、合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点， 以减轻采购人负担，优化生态环境。

（三）卫生保洁、绿化管理

制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作， 并建立督查、保洁制度，实行工作日全天候保洁管理。

（四）消防管理坚持每日巡查，及时排查火灾隐患，纠正违规行为，排除不安全因素，保证消防设施实时安全运行。

（五）服务和会务管理

1、按照采购人的要求，做好引导标志设置、电梯控制、会议室温度控制、通风、灯光、会标悬挂等准备工作，在会议期间做好会务服务。

2、保证会议室饮用水。

3、按照采购人的要求，对一、二楼办事大厅显示屏对外公示内容的编辑，及时完成显示屏更换工作，确保显示屏整体画面效果美观、规范。

（六）档案、资料管理

妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案、消防档案及客户投诉处理档案。建立值班制度，各要素使用印刷的统一的值班日志， 并于每季度最后一月的 30 日前将用完的值班日志，统一收集移交给采购人行政管理部门。

（七）财务物资管理

1、妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。

2、合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度，及时编制月度大楼物业运行成本分析报表提交给采购人。

3、对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。

（八） 其他职责

1、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

2、根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人，对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转委托。

3、保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息， 充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。

4、专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。

5、严格审核录用本项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。

6、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

7、负责对全体物业从业人员每年进行一次体检，并向采购人报告结果。

8、物业服务人员餐费，标准为早餐5元/日人，午餐10元/日人。如调整按调整后标准执行，物业服务单位需要每月一次性支付给采购人该项费用。

9、供应商需要自行负担物业固定电话费用。

10、供应商需要支付社保大厦除雪费 3 万元/年、垃圾清运费 1.5 万元/年。

11、每月向采购人上报物业员工花名册、工资支出明细表和五险缴纳证明，便于采购人对物业在岗人员变动情况进行监督。

12、 物业管理费实行包干制。预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会 统筹保险、电话费、物业服务人员餐费、除雪费、垃圾清运费、维修工具费、 保洁工具（用品）费、服装费、管理费和税金等。服务期内，采购人不再额外支付其他费用。

（九）项目管理质量

标准按照国家建设部颁布的物业管理示范大厦标准，物业公司提供全天候保洁、设备运行和维护管理。采购人可根据实际工作需要，就某项服务要求物业公司制订详尽标准并监督实施。